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关于中国   银行工会设立物业管理公司之法律论证与实施方案

***本法律文章未授权任何银行实施使用（含免费使用）***

致：中国    银行

承蒙贵行委托，辽宁      律师事务所（下称本所）指派      律师，谨依贵行之陈述并结合现行法律、法规及有关政策之规定，就贵行为推行成本管理，实现资源整合，增加福利之目的，拟以工会名义出资设立物业管理公司事宜，提供便贵行参考之法律论证与实施方案。

一、法律论证基础

1、中华人民共和国民法通则（下称民法通则）

2、中华人民共和国公司法（下称公司法）

3、中华人民共和国商业银行法（下称商业银行法）

4、中华人民共和国工会法（下称工会法）

5、社会团体登记管理条例

6、关于工会兴办企业若干问题的规定

7、关于企业登记管理若干问题的执行意见

8、国家工商行政管理局对《关于金融工会和银行在职员工是否可以投资办企业问题的请示》的答复

9、最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复

10、其他有关法律法规、司法解释及工会章程之规定

二、具备法人资格贵行工会出资设立公司之论证

（一）基层工会成为独立承担民事责任社会团体法人的认定标准。依据《民法通则》第三十七条、第五十条第二款、《工会法》第十条、第十一条、《社会团体登记管理条例》第三条、《基层工会法人资格登记办法》第四条、第五条及《最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复》及《最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释》第一条之规定，认定一个基层工会是否为对外独立承担民事责任民事主体，必须同时具备以下条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。《工会法》规定基层工会取得的法人资格是社会团体法人资格，因现行法律规定比较模糊，所以基层工会是否自成立始即具有社会团体法人资格，具有不确定性，所以当基层工会作为投资主体时，首先应当考虑自身形式和内容上是否已经完全具备社会团体法人的条件，亦即对外独立承担民事责任的能力是否具备。形式上而言，相对稳妥的做法或建议是：基层工会即要在工会法人管理层面完成基层工会之法人登记工作，又要在政府相关社会团体登记部门依法完成法人登记，以保障基层工会法律责任主体之唯一性。

 （二）贵行工会依法可登记为社会团体法人，依法可以实现对外投资。依《企业登记管理若干问题的执行意见》第六条、《关于工会兴办企业若干问题的规定》第一条、《国家工商行政管理局对《关于金融工会和银行在职员工是否可以投资办企业问题的请示》的答复》及《最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复》之规定，因贵行工会依法应当是基层金融工会，国家工商行政管理局之有关答复载明“银行工会、非银行金融机构工会经批准可以作为企业的投资主体……”，最高人民法院有关批复也载明“确定产业工会或者基层工会兴办企业的法人资格，原则上以工商登记为准；其上级工会依据有关规定进行审批是必经程序……”。因此，满足基层金融工会依法登记为社会团体法人的前提下，贵行工会出资设立物业管理公司是现实可行的。

三、有关实施方案

步骤一  将贵行工会依法登记为社会团体法人

依照《基层工会法人资格登记办法》（下称登记办法）工会登记为社会团体法人应具备的条件是：

1、该基层工会已经依照《工会法》和《中国工会章程》的规定成立；

2、有健全的组织机构和经过民主程序选举产生的工会主席或者主持工作的副主席；

3、有自己的工作场所，能正常开展工会各项工作；

4、工会经费来源稳定，能够独立支配和使用工会经费；

5、能依法独立承担民事责任。

登记程序是：依照《登记办法》，隶属于铁路、民航、金融等产业工会的基层工会，由所在地相应的省、市级工会审查、核准、登记、发证后，报相应的上一级产业工会备案。贵行工会作为基层金融工会，申请取得工会法人资格，应由北京市总工会审查、核准、登记、发证，并报中国金融工会备案即可。依照《登记办法》，基层工会申请取得工会法人资格，应报送基层工会法人资格申请登记表、上级工会出具的基层工会成立的证明、自有经费和财产证明等材料。北京市总工会办事程序为：以区、县、局、总公司、产业、直属基层工会为单位按系统将所需要办理工会法人资格登记的工会名单上报到北京市总工会法律服务中心。由法律服务中心统一安排办理工会法人登记、颁证手续。基层工会组织的工会法人资格审核工作仍由其所属的各区、县、局、总公司、产业、直属基层工会负责。审查登记机关自收到申请登记表之日起的30日内对有关材料进行审查核准，审查合格者，办理登记手续，发放《工会法人资格证书》及其副本和《工会法人法定代表人证书》，并可在地方报刊上发布公告，同时报上线一级工会备案。

律师建议：因《登记办法》仅为中华全国总工会之文件，非《立法法》规定之有权机关之规范性文件，法律层面无法确认依《登记办法》完成登记之基层工会必然依法具有社会团体法人资格，因此，建议贵行完成工会层级管理登记的同时，严格依照《社会团体登记管理条例》及《民法通则》之相关规定到相关行政机关完成社会团体法人登记，以切实保障基层工会对外出资行为之合法性。

步骤二  贵行工会向工商部门申请注册成立一人物业管理有限公司

（一）关于贵行工会拟设立物业管理公司名称参考。

北京ＸＸ物业管理有限公司

北京ＸＸ物业管理咨询有限公司

北京ＸＸ物业管理服务有限公司

律师建议：贵行工会拟成立物业管理公司可以冠以“    ”字样，但不能有“银行”字样；为彻底回避贵行出资成立物业管理公司之嫌，如不寇以“    ”字样可能更为稳妥。

（二）贵行工会设立物业管理公司的形式。任何一种公司设立形式都有其利与弊。如成立一人有限责任公司，因其无股东会且规模较小的可以成立无董事会和监事会之“三无”型公司，故其正规化管理及监督等层面可能存在漏洞，因而股东风险可能较大，其好处是注册程序简便、经营决策灵活；如成立两人以上有限责任公司，公司掌控等存在制约或不灵活性，但其好处是管理相对正规，资本实力增强；如成立股份有限公司则更为正规化和复杂化。

律师建议：贵行工会设立何种形式公司应视具体需要而定，基于效率性原则考虑，建议贵行工会首先成立一人有限责任公司，先将项目上马，待时机成熟或实际发展需要可以依法变更公司形式。

（三）贵行工会拟成立物业管理公司服务范围参考。

管理方面：包括楼宇（多层、高层）管理；房屋的修缮管理；设备的维修保养管理；车辆运行及看护管理；秩序维护管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等。

服务方面：物业修缮；物业租售代理；物业清扫保洁；搬家；装潢服务；车辆出租；绿化工程及花木租售；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教育；老年服务；家教服务；商业服务等。

（四）注册资金之来源

《工会法》规定：工会经费包括工会会员缴纳的会费，建立工会组织的企事业单位、机关按每月全部职工工资总额的百分之二的比例向工会拨交的经费，以及工会所属的企业、事业单位上缴的收入和人民政府的补助等。工会经费主要用于基层职工的教育和工会开展其他活动。经费使用的具体办法由中华全国总工会制定。中华全国总工会财务部《基层工会经费使用管理办法》是关于工会经费使用的专门规定。其中没有对于用工会经费办企业的专门规定。因无法律禁止性规定，登记为法人的基层工会可以自有资金即工会经费投资设立公司。

基层工会投资组建公司之前应取得县级以上工会同意投资的批准文件，而且贵行工会设立公司并不是贵行设立公司，所以注册资金必须来源于工会自有合法资金或实物，而不是贵行拥有的资金或实物，应避免以合法手段掩盖非法目的不良行为后果之发生。

（五）设立公司之出资要求

一人有限责任公司的注册资本最低限额为人民币十万元，股东应当一次足额缴纳公司章程规定的出资额。股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。对作为出资的非货币财产应当评估作价。股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当办理财产权的转移手续。股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。

（六）设立公司法律程序

申请设立一人有限责任公司应根据拟成立公司的具体情况，如注册资本的具体数额，来决定登记机关。注册资本3000万元（含）人民币以上的有限责任公司在北京市工商局登记，其余公司注册地所在区县工商局登记。

注册有限责任公司，一般要经过以下步骤：第一，向登记机关即工商局咨询后领取并填写《名称（变更）预先核准申请书》，同时准备相关材料；第二，递交《名称（变更）预先核准申请书》及其相关材料，等待名称核准结果；第三，领取《企业名称预先核准通知书》，同时领取《企业设立登记申请书》等有关表格；经营范围涉及前置许可的，办理相关审批手续；到经工商局确认的入资银行开立入资专户；办理入资手续并到法定验资机构办理验资手续（以非货币方式出资的，还应办理资产评估手续）；第四，递交申请材料，材料齐全，符合法定形式的，等候领取《准予设立登记通知书》；第五，领取《准予设立登记通知书》后，按照《准予设立登记通知书》确定的日期到工商局交费并领取营业执照。

设立公司应提交的文件、证件为：（1）《企业设立登记申请书》（2）公司章程。（3）法定验资机构出具的验资报告；（4）《企业名称预先核准通知书》及《预核准名称投资人名录表》；（5）股东的法人资格证明；股东为社团法人（含工会法人）的，提交《社会团体法人登记证书》（《工会法人登记证书》）复印件；股东为工会的，应提交区、县级以上工会同意投资的批准文件；（6）《指定（委托）书》；（7）《企业秘书（联系人）登记表》；（8）经营范围涉及前置许可项目的，应提交有关审批部门的批准文件；（9）登记机关要求提交的其他文件。

（七）强调一点，《商业银行法》第五十二条规定商业银行工作人员不得在其他经济组织兼职。

步骤三  贵行工会投资成立物业管理公司的后续运行建议

（一）关于物业管理企业资质等级的规定。1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规范，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准如下：

　　资质一级企业　　（1）注册资本500万以上；（2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；（3）管理两种类型以上的物业；（4）管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：(a) 多层住宅200万平方米；(b) 高层住宅100万平方米；(c) 独立式住宅（别墅）15万平方米；(d) 办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。（5）20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；（6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；（7） 建立了维修基金管理与使用制度。 　

　  资质二级企业　　（1）注册资本300万以上；（2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；（3）管理两种类型以上的物业；（4） 管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：(a) 多层住宅80万平方米；(b) 高层住宅40万平方米；(c) 独立式住宅（别墅）6万平方米；(d) 办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。（5） 10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；（6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；（7） 建立了维修基金管理与使用制度。

资质三级企业　　（1）注册资本50万以上；（2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；（3）委托的物业管理项目；（4） 具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；（5） 建立了维修基金管理与使用制度。

（二）贵行工会成立物业管理企业资质升级方案建议。因新申报资质企业，无论是有项目一律暂为三级，有效期一年，到期后重新申报三级。所以贵行工会成立后的物业管理公司资质等级也应按照这个规则进行，达到哪种服务级别申报何种服务级别。申报物业管理企业资质等级应到相应房地产管理部门呈报。三级到设有区的市级主管部门申请，二级到省，一级到部。

（三）贵行应明确贵行与贵行工会及贵行工会成立物业管理公司是各自独立承担责任的法人主体，贵行与贵行工会成立的物业管理公司之间是相对稳定的合作关系，合作的目的是整合贵行内需资源，推行贵行成本管理方略，提交效率，节省经费。贵行法律上及行为上不应形成与贵行工会设立公司间名为两个公司实为一个公司的事实。

（四）推行贵行成本管理开展资源整合，是贵行工会成立物业服务公司之最终目的，为实现如此目的，贵行应当适当引入竞争机制，如贵行工会成立的物业公司不能满足或实现贵行成本管理的方略，贵行应当按照市场竞争原则处理。

（五）如贵行工会成立物业服务公司良好运行阶段时间后，因公司发展需要变更公司形式的，贵行工会应适时采取措施做出调整。

本法律论证及实施方案仅供中国    银行实施成本管理方略法律事务之参考。未经本所律师允许，不得向第三人出示，亦不得作为任何证据使用。

                                   辽宁     律师事务所

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